直接成本包括土地费用、城市建设配套费、前期工程费、建安工程费、行政性收费、维修基金及不可预见费等。

  1、土地费用 。通过国有土地使用权出让取得土地后开发住宅产品的基本土地费用。

  2、城市建设配套费 。城市建设配套费是住宅建造成本中**刚性部分。主要包括：

  住宅建设配套费、自来水配套费、生活垃圾污水排放配套费、供电配套费、燃气供应配套费、通信设施配套费、人防设施配套费、公共建筑配套费等。

  4、建安工程费。建安工程费由于住宅的类型不同（别墅、多层、高层、超高层）建安费用差距很大。即使是同一类型的住宅，由于采用的施工方法或地下车库的分摊面积不同，对地上建筑面积的单方造价影响也很大。

  6．维修基金。住宅的维修基金在住户入伙前必须交付。用于公共部位和公用设施大修。

  7．不可预见费。根据项目的复杂程度和总投资的多少，以前期工程费、建安工程费的3%～10%估算。

  2、销售费用。销售费用是指项目在其销售过程中发生的各项费用和专设销售机构或委托销售代理机构的各项费用和佣金。一般来说，销售费用为出售的收益的3%左右。

  3、财务费用。财务费用是指房地产开发企业为筹集项目所需资金而发生的各项费用，主要为借款的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失等其它财务费用。

  1、按照**新的【住房城乡建设部 财政部关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知】更新（建标〔2013〕44号），原206号文作废）。建筑工程概预算组成按此办理。

  2、一般来说，基本建设工程预算全部造价，由建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设另外的费用、预备费、建设期利息四个部分组成。

  3、工程建设另外的费用包括建设用地费、与项目建设有关的另外的费用、与未来生产经营有关的其他费用。

  5、建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。

  6、为指导工程建设价格专业技术人员计算建筑安装工程建设价格，将建筑安装工程费用按工程建设价格形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金.

  对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

  国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年数的限制等因素修正得到。

  (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地征收补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关法律法规进行。

  (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原

  用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

  (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。通常能按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

  (2)“三通一平”等土地开发费用。最重要的包含地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用能够准确的通过实际工作量，参照有关计费标准估算。

  它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。最重要的包含建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

  它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，一般会用单位指标估算法来计算。

  它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

  它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

  开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

  它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用和专设销售机构或委托销售代理的各项费用。最重要的包含以下三项：

  它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

  2、工程建设另外的费用（建设用地费+与项目建设有关的另外的费用+与未来生产经营有关的其他费用）

  建筑安装工程费包含（人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润，规费，税金）

  （一）人工费：是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程项目施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。内容包括：

  1.计时工资或计件工资：是指按计时工资标准和上班时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。

  2.奖金：是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。

  3.津贴补贴：是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了能够更好的保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。

  4.加班加点工资：是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日上班时间外延时工作的加点工资。

  5.特殊情况下支付的工资：是指依照国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的特殊的比例支付的工资。

  直接成本包括土地费用、城市建设配套费、前期工程费、建安工程费、行政性收费、维修基金及不可预见费等。

  1、土地费用 。通过国有土地使用权出让取得土地后开发住宅产品的基本土地费用。

  2、城市建设配套费 。城市建设配套费是住宅建造成本中**刚性部分。主要包括：

  住宅建设配套费、自来水配套费、生活垃圾污水排放配套费、供电配套费、燃气供应配套费、通信设施配套费、人防设施配套费、公共建筑配套费等。

  4、建安工程费。建安工程费由于住宅的类型不同（别墅、多层、高层、超高层）建安费用差距很大。即使是同一类型的住宅，由于采用的施工方法或地下车库的分摊面积不同，对地上建筑面积的单方造价影响也很大。

  6．维修基金。住宅的维修基金在住户入伙前必须交付。用于公共部位和公用设施大修。

  7．不可预见费。根据项目的复杂程度和总投资的多少，以前期工程费、建安工程费的3%～10%估算。

  2、销售费用。销售费用是指项目在其销售过程中发生的各项费用和专设销售机构或委托销售代理机构的各项费用和佣金。一般来说，销售费用为出售的收益的3%左右。

  3、财务费用。财务费用是指房地产开发企业为筹集项目所需资金而发生的各项费用，主要为借款的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失等其它财务费用。